Na przestrzeni ostatnich kilku lat, a w szczególności po pojawieniu się pandemii COVID-19, jako agent nieruchomości obserwuję zwielokrotniony wzrost zainteresowania zakupem ziemi z dala od skupisk ludzkich, najchętniej w malowniczo położonej okolicy w pobliżu lasów, jezior czy strumyków. Prowadzenie własnego gospodarstwa rolnego idealnie wpasowuje się w modną obecnie ideę slow life. Jednocześnie obserwuję od lat stały wzrost cen takich nieruchomości. Od przełomowego dla historii i gospodarki Polski roku 1989 wzrost cen działek rolnych wahał się od kilku do kilkunastu procent w skali roku (wyłączając rok 2007). W roku 1992 1 ha terenów rolnych w Polsce kosztował średnio 500 zł. W 2000 r. ta cena wzrosła do 3554 zł, w 2005 do 5607 zł, w 2010 do 15 281 zł, a w II kw. 2021 wg GUS cena ta wyniosła średnio 47 510 zł za hektar.
Zwłaszcza teraz przy rosnącej inflacji niejedna osoba zastanawia się w co ulokować nadwyżki finansowe, by nie utraciły swojej wartości i by w miarę możliwości je pomnażać. W temacie, jaki rozpatrujemy pojawiają nam się dwa zagadnienia – czym jest działka siedliskowa i jakie są możliwości jej nabycia?
Czym jest działka siedliskowa?
To pojęcie nie wynikające wprost z uregulowań prawnych, lecz jest efektem wypracowanej praktyki sądowej. Działka uznana za siedliskową jest gruntem rolnym, na której istnieje możliwość zabudowy związanej z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, w związku z czym podlega kryteriom przewidzianym dla gruntów rolnych, a nie budowlanych. Zabudowa zagrodowa to zespół budynków i budowli w obrębie działki siedliskowej tworzących zagrodę tj. budynek mieszkalny, budynki gospodarcze, inwentarskie, hodowlane, ogrodnicze lub leśne składające się na rodzinne gospodarstwo rolne.
Jakie są możliwości nabycia działek siedliskowych?
Od nowelizacji przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 26 kwietnia 2019 r., które weszły w życie z dniem 26.06.2019 r. osoba nie będąca rolnikiem indywidualnym może nabyć nieruchomość rolną poniżej 1 ha. Nabycie większej ilości ziemi rolnej wiąże się ze spełnieniem okoliczności wymienionych w w/w ustawie, w tym może wystąpić o zgodę na jej nabycie do Dyrektora Generalnego KOWR. W dniu złożenia wniosku osoba taka nie jest jeszcze rolnikiem indywidualnym, lecz po upływie pięcioletniego okresu od dnia nabycia ziemi rolnej, w ciągu którego będzie zamieszkiwać na terenie gminy na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład utworzonego gospodarstwa rodzinnego oraz będzie samodzielnie prowadzić gospodarstwo.
Jakie trzeba spełnić warunki, aby wybudować dom na działce siedliskowej?
Aby rozpocząć budowę domu na gruncie rolnym, inwestycja ta musi być zgodna z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (sytuacja dość rzadka; jeśli jest przewidziana zabudowa to bardzo upraszczają się procedury budowlane) bądź w przypadku jego braku - z decyzją o warunkach zabudowy wydawaną indywidualnie przez urząd gminy.
W przypadku mniejszego gospodarstwa rolnego (o wielkości nieprzekraczającej średniej powierzchni gospodarstwa rolnego w danej gminie), zasady ustalenia warunków zabudowy zagrodowej są takie same jak dla każdej inwestycji. Zasady te określone są w art. 61 ust. 1 upzp. Zgodnie z tym przepisem, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
• teren ma dostęp do drogi publicznej;
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie tej ustawy,
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Wymogu spełnienia zasad dobrego sąsiedztwa nie stosuje się do zabudowy zagrodowej w przypadku, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.
Generalną zasadą jest, że właściciel działki siedliskowej niebędący rolnikiem i nieprowadzący gospodarstwa rolnego nie może niestety w myśl obowiązujących przepisów i orzecznictwa uzyskać pozwolenia na budowę na siedlisku. Przepisy opierają się bowiem na założeniu, że siedlisko jako grunt pod zabudowę zagrodową jest tylko częścią gospodarstwa rolnego, a to prowadzi rolnik. Należy też pamiętać, że jeżeli dla siedliska zostały wydane warunki zabudowy i rolnik, który je uzyskał, sprzeda działkę osobie, która nie jest rolnikiem – pozwolenie na budowę nie zostanie wydane. Wówczas aby nie rolnik mógł się wybudować na działce siedliskowej, należy przekształcić ją w budowlaną, co polega na jej odrolnieniu (podstawą są tu warunki zabudowy) i formalnym uznaniu za odpowiednią do budowy domu. Z decyzją o wyłączeniu z produkcji rolnej wiąże się obowiązek ponoszenia określonych - dość wysokich - należności i opłat – tak jest w przypadku gruntów wyłączanych z produkcji rolniczej m.in. na cele budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego przy powierzchni powyżej 5 arów, co w praktyce obejmuje najczęściej dom i podjazd.
Wszystkie te uwarunkowania sprawiają, że dla nie rolnika najłatwiejszym rozwiązaniem wydaje się zakup siedliska z już istniejącą zabudową zagrodową i ewentualne dostosowywanie jej do swoich potrzeb.
Nabywanie siedlisk wydaje się bardzo kuszącym kierunkiem inwestowania biorąc pod uwagę wzrost cen i popytu na tego typu nieruchomości. Cechą gruntu jest bezpieczeństwo, aczkolwiek trzeba posiadać pewne kompetencje i wiedzę, ponieważ grunty mogą kryć w sobie niespodzianki. Wieloletnia praktyka agenta nieruchomości umożliwia nabycie ziemi pozbawionej ukrytych wad.
Zobacz ofertę siedlisk z naszego biura:
https://www.kurpiel.eu/sprzedaz/domy/10371526/siedlisko-3-5-ha-w-ktorym-czas-sie-zatrzymal
https://www.kurpiel.eu/sprzedaz/domy/9866455/dom-na-sprzedaz-o-pow-118-05-m2
https://www.kurpiel.eu/sprzedaz/domy/10343064/siedlisko-2-14-ha-posrod-lasu
Autorka tekstu: Alicja Cohen, agent ds. nieruchomości
Źródła:
GUS
https://duoinvest.pl/a/analiza-wzrostu-cen-ziemi-w-polsce-po1989-roku
